Dự trù ngân sách dự án logistics
Tính toán hiệu quả đầu tư của dự án
Chọn nguồn quỹ đất, nhập chi phí phát triển dự án, xây dựng, hạ tầng và trang thiết bị; sau đó nhập phương án cho thuê theo m² hoặc pallet để xem dòng tiền, NPV, IRR và xuất Excel. Đơn giá do anh/chị nhập từ hồ sơ, hợp đồng và báo giá thực tế.
Vốn sơ bộ
Khoản thiếu đơn giá được đánh dấu riêng; tổng hiển thị chỉ là phần đã định giá.
Hiệu quả đầu tư từ cho thuê và dịch vụ kho
Chọn cho thuê theo diện tích hoặc vị trí pallet. Với công trình kho, có thể cộng riêng khoản thu và chi phí trực tiếp của dịch vụ trong kho. Dòng tiền được lập cuối mỗi năm, phân bổ vốn đầu tư trong các năm chuẩn bị của phương án đang chọn. Đây là kịch bản sơ bộ do anh/chị nhập, không phải cam kết sinh lời.
Diện tích cho thuê không mặc nhiên bằng diện tích xây dựng. Với pallet, nhập số vị trí cho thuê, không phải số pallet luân chuyển. IRR tự tính từ dòng tiền; tỷ lệ chiết khấu anh/chị nhập chỉ dùng cho NPV.
Dịch vụ giá trị gia tăng trong kho
Chỉ áp dụng cho kho và kho lạnh: quản lý hàng, nâng hạ, bốc xếp, lấy hàng, đóng gói… Nhập sản lượng bình quân mỗi tháng, phí thu khách và chi phí trực tiếp trên cùng một đơn vị. Không tính dịch vụ ngoài kho.
Sản lượng dịch vụ đã là dự kiến thực tế, không nhân tiếp tỷ lệ lấp đầy. Chỉ nhập khoản chưa gộp trong giá thuê hoặc chi phí vận hành chung; phí và chi phí tính bằng nghìn đồng/đơn vị.
Vay vốn và thuế TNDN (tuỳ chọn)
Để trống hoặc 0 là không tính. Lãi suất, thời hạn vay và thuế suất lấy theo phương án ngân hàng và ưu đãi đầu tư thực tế của dự án.
Nhập dữ liệu cho thuê để xem kết quả.
| Năm | Dư nợ đầu kỳ | Giải ngân vay | Lãi vay | Trả gốc | Thuế TNDN | Dòng tiền vốn chủ | DSCR |
|---|
| Năm | Tiền thuê | Thu dịch vụ kho | Vốn + vận hành + dịch vụ + phí đất + tái đầu tư | Giá trị cuối kỳ | Dòng tiền |
|---|
Bảng tính gồm vốn đầu tư, dịch vụ trong kho, dòng tiền và trang vay vốn & thuế TNDN, tất cả bằng công thức. Các ô đầu vào có thể sửa trực tiếp trong Excel.
Giả định: vốn chia đều từ năm 0 đến hết thời gian chuẩn bị của từng phương án; chỉ thu/chi vận hành sau khi dự án mở cửa. Lấp đầy chuyển tuyến tính từ năm đầu tới mức ổn định. Chỉ giá thuê tăng theo tỷ lệ nhập; phí đất/hạ tầng định kỳ và dịch vụ kho giữ nguyên. Vay vốn và thuế TNDN chỉ tính khi nhập ở mục tuỳ chọn: vay giải ngân theo tiến độ vốn, lãi trả hằng năm, gốc trả đều sau ân hạn, còn dư nợ cuối kỳ thì trả nốt; khấu hao đều từ năm vận hành đầu; lỗ chuyển tối đa 5 năm; chưa tính ưu đãi, miễn giảm thuế và khấu trừ VAT. DSCR = (dòng tiền vận hành − thuế) / (lãi + gốc). Khoản vốn bắt buộc chưa có đơn giá sẽ khóa NPV/IRR.
So sánh ba phương án quỹ đất
Cùng quy mô dự án và giả định khai thác; mỗi phương án dùng giá đất, phí hằng năm và thời gian chuẩn bị riêng. Ở brownfield, phần đã có trong giá mua được trừ khỏi chi phí xây dựng/thiết bị chung theo lựa chọn bên trên. Điền dữ liệu cả ba nhánh để đối chiếu. Đây là dòng tiền dự án trước thuế và tài trợ.
| Phương án | Vốn đầu tư | Bắt đầu vận hành | Phí đất/năm | NPV | IRR |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhập dữ liệu để so sánh. | |||||
Excel xuất phương án đang chọn; đổi nguồn quỹ đất rồi xuất lại để có file của phương án khác.