Mở rộng kho: giai đoạn 1 phải giữ chỗ gì?

Nhiều trung tâm logistics và kho cho thuê được đầu tư theo giai đoạn: xây trước phần đã có khách, giữ phần đất còn lại chờ nhu cầu. Cách làm này hợp lý về dòng tiền. Nhưng đến lúc làm giai đoạn 2, chủ đầu tư thường thấy chi phí và thời gian mở rộng đã bị quyết định từ nhiều năm trước, ngay trong bộ bản vẽ giai đoạn 1. Có những thứ giữ chỗ từ đầu gần như không tốn thêm tiền. Để đến lúc mở rộng mới tính thì phải phá, đào lại, hoặc giảm công suất của phần đang khai thác.

1. Đường nội bộ và cổng: vẽ cho công suất cuối, xây cho giai đoạn đầu

Lỗi đắt nhất là để đường xe container của giai đoạn 1 chạy cắt ngang phần đất dành cho giai đoạn 2. Khi mở rộng, tuyến đường đang dùng phải dời đi trong lúc xe vẫn ra vào hằng ngày. Mặt bằng tổng thể nên vẽ luồng xe cho trạng thái cuối cùng trước, rồi mới cắt ra phần xây trước.

Cổng kiểm soát cũng vậy. Nếu chưa xây đủ làn, ít nhất phải giữ được vị trí và chiều dài hàng xe chờ cho số làn cuối cùng, hoặc giữ vị trí cho một cổng thứ hai. Cách kiểm tra nhanh là mô phỏng dòng xe ở cả hai trạng thái, không chỉ ở ngày khai trương.

2. Nhà kho: chốt đầu hồi nào sẽ được nối dài

Một nhà kho mở rộng được dễ hay khó phụ thuộc vào đầu hồi nằm phía phần đất dự trữ. Nếu đầu hồi đó là tường chịu lực, có tủ điện, phòng bơm hoặc văn phòng gắn vào, việc nối dài gần như thành xây một công trình mới sát bên. Nên chốt từ đầu đầu hồi nào là đầu mở: kết cấu cho phép tháo và nối, không đặt phòng kỹ thuật, không đặt cụm cửa dock chính.

Bước cột, cao độ mái và cao độ sàn của giai đoạn 2 nên giữ đồng nhất với giai đoạn 1, để xe nâng và hệ kệ chạy liền một mặt bằng. Một bậc chênh cao độ giữa hai giai đoạn sẽ theo nhà kho suốt vòng đời khai thác.

3. Hạ tầng ngầm: thứ khó làm lại thì làm một lần

Không phải hạ tầng nào cũng nên làm đủ cho giai đoạn cuối ngay từ đầu. Câu hỏi để chia là: làm lại sau này có phải đào đường, cắt sàn hoặc ngừng khai thác không. Cống thoát nước chính, ống chờ băng qua đường nội bộ, tuyến cáp ngầm và mạng cấp nước chữa cháy thuộc nhóm nên làm một lần, hoặc ít nhất chừa sẵn ống chờ. Máy biến áp, máy bơm và thiết bị thì có thể lắp theo giai đoạn, miễn đã giữ chỗ đặt và đường dẫn.

Bảng phân loại này nên kèm chi phí chênh lệch của từng hạng mục, để chủ đầu tư là người quyết định, thay vì để đơn vị thiết kế tự chọn theo thói quen.

4. Hồ sơ quy hoạch nên thể hiện trạng thái cuối

Nếu hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 chỉ thể hiện phần xây trước, giai đoạn 2 có thể phải đi lại thủ tục điều chỉnh, mất thời gian đúng lúc khách thuê đang chờ. Nên trình tổng thể cả các giai đoạn, ghi rõ phân kỳ đầu tư, và trao đổi trước với cơ quan quản lý về điều kiện triển khai giai đoạn sau. Phần thủ tục cụ thể cần được rà theo quy định còn hiệu lực tại thời điểm lập hồ sơ.

5. Thi công giai đoạn 2 khi kho vẫn đang chạy

Giai đoạn 2 hầu như luôn thi công sát một nhà kho đang chứa hàng của khách. Thiết kế giai đoạn 1 nên giữ sẵn ba thứ: một lối vào công trường riêng không đi qua sân bãi khai thác; khoảng cách hoặc vách ngăn để phần đang xây không làm giảm điều kiện an toàn phòng cháy của phần đang chạy; và chỗ tập kết vật liệu không lấn vào đường xe.

Thiếu ba thứ này, chi phí thật của giai đoạn 2 không nằm ở dự toán xây dựng. Nó nằm ở những ngày phải giảm công suất, dời lịch nhận hàng và giải thích với khách thuê.

Chủ đầu tư nên yêu cầu tư vấn giao gì

Ba đầu ra cụ thể: mặt bằng tổng thể ở trạng thái cuối cùng kèm các mặt bằng cắt theo từng giai đoạn; bảng phân loại hạng mục làm một lần và làm theo giai đoạn, có chi phí chênh lệch; và phương án thi công giai đoạn 2 trong khi kho vẫn khai thác.

Để ước nhanh quy mô và chi phí từng giai đoạn trước khi thuê tư vấn, có thể dùng công cụ dự trù logistics của CGD. Con số dùng để quyết định đầu tư vẫn cần khảo sát hiện trạng và thiết kế riêng cho từng dự án.