Đất sạch, KCN hay mua lại kho cũ?

Một nhà đầu tư có thể nhận ba báo giá rất khác nhau cho cùng mục tiêu xây trung tâm logistics: tự phát triển khu đất chưa có hạ tầng, thuê lại đất trong khu công nghiệp hoặc mua một cơ sở đang hoạt động. So giá trên mét vuông là bước khởi đầu, nhưng không đủ để chọn phương án. Cái phải so là ngày dự án bắt đầu có nguồn thu, số vốn bị giữ lại và phần rủi ro còn nằm ngoài báo giá.

Greenfield: giá đất chỉ là dòng đầu của dự toán

Khu đất mới có thể cho phép bố trí công năng theo luồng xe và dây chuyền khai thác mong muốn. Đổi lại, chủ đầu tư phải lượng hóa chi phí chuẩn bị, đền bù và giải phóng mặt bằng nếu có, khảo sát, san nền, đấu nối hạ tầng ngoài ranh, tư vấn và thủ tục. Khi một trong các việc này chậm, dòng tiền vào dịch sang phải, còn chi phí vốn vẫn chạy. Bảng so sánh phải thể hiện riêng chi phí ban đầu và thời gian chuẩn bị, không gộp chúng vào một “suất đầu tư/m²”.

Đất trong KCN: trả trước để mua sự sẵn sàng, nhưng phải đọc hợp đồng

Phương án KCN thường hấp dẫn vì đã có một số hạ tầng dùng chung. Song phí thuê trả trước, phí hạ tầng định kỳ, điều kiện đấu nối, thời hạn còn lại của quyền thuê và giới hạn ngành nghề phải được đặt vào cùng mô hình tài chính. Có hạ tầng ở hàng rào không có nghĩa điểm đấu nối, công suất điện, thoát nước hoặc đường xe container đã phù hợp với dự án cụ thể.

Brownfield: giá mua “một cục” không có nghĩa cải tạo rẻ

Kho hoặc dự án hiện hữu đem lại cơ hội rút ngắn thời gian, nhưng cần kiểm tra độc lập hồ sơ quyền sử dụng, chất lượng nền và kết cấu, cấp điện, thoát nước, PCCC, năng lực dock và khả năng mở rộng. Nếu giá mua đã bao gồm nhà kho hoặc thiết bị, dự toán không được cộng lại nguyên phần xây dựng, thiết bị đó. Ngược lại, phần cần sửa và thời gian ngừng khai thác phải được ghi thành chi phí, không để ở mục “dự phòng chung”.

Bảng so sánh cần cùng một điểm đích

Ba phương án chỉ nên so sau khi thống nhất cùng công suất thiết kế, diện tích cho thuê hoặc số vị trí pallet, tiêu chuẩn kỹ thuật, tỷ lệ lấp đầy và thời hạn khai thác. Bảng dòng tiền cần cho thấy vốn năm 0, vốn theo tiến độ chuẩn bị, phí đất định kỳ, chi phí nâng cấp, nguồn thu bắt đầu từ năm nào, NPV theo cùng tỷ lệ chiết khấu và IRR nếu dòng tiền có nghiệm rõ ràng. Thử tiếp kịch bản chậm một năm, tăng chi phí cải tạo và lấp đầy thấp hơn dự kiến. Phương án có giá mua thấp nhất có thể không còn là phương án có giá trị hiện tại tốt nhất.

Chủ đầu tư nên yêu cầu đầu ra gì? Một bảng giả định có nguồn, ma trận rủi ro theo từng nguồn đất và ba dòng tiền có thể sửa được. Công cụ dự trù logistics của CGD hỗ trợ sàng lọc ban đầu; quyết định đầu tư vẫn cần thẩm định pháp lý, khảo sát kỹ thuật và báo giá riêng.