Một dự án kho có thể dự trù tiền cho thuê theo m² hoặc vị trí pallet rất cẩn thận nhưng bỏ trống phần tiền thu từ công việc diễn ra bên trong kho: nâng hạ, bốc xếp, đóng gói, dán nhãn, chia chọn, kiểm đếm và quản lý tồn kho. Bỏ qua chúng khiến phương án kinh doanh thiếu một nguồn thu; cộng chúng tùy tiện lại khiến IRR đẹp giả. Điểm cần làm là nối từng dịch vụ với sản lượng, chi phí trực tiếp và phần mặt bằng phải dành cho nó.
Mỗi khoản thu phải có một đơn vị giao dịch
Phí thuê kho có thể tính theo diện tích hoặc pallet-tháng. Phí nâng hạ tính theo lượt hoặc pallet; bốc xếp theo tấn, kiện hay đơn hàng; dán nhãn và đóng gói theo sản phẩm. Không thể lấy một tỷ lệ phần trăm chung trên tiền thuê kho để thay cho tất cả. Cần có bảng riêng ghi đơn vị, sản lượng bình quân, tháng cao điểm, đơn giá hợp đồng và tỷ lệ dịch vụ thực sự được khách mua.
Nguồn thu phát sinh ở đâu trên mặt bằng?
Một line dán nhãn cần diện tích thao tác, điểm điện, bàn kiểm, chỗ lưu vật tư và đường ra hàng hoàn thành. Dịch vụ chia chọn tăng lượt di chuyển qua dock và cần vùng đệm. Bốc xếp đòi kiểm tra số cửa, số vị trí xe chờ và giao cắt giữa người với thiết bị. Nếu dự toán ghi tiền thu từ dịch vụ mà bản vẽ chỉ có ô kệ, nguồn thu đó chưa có chỗ để xảy ra.
Đừng tính trùng công suất
Một pallet vừa nằm trên kệ vừa được tính là giao dịch nâng hạ là hợp lý; nhưng cùng một lượt xe vào không thể được hạch toán thành hai lượt giao nhận độc lập nếu hợp đồng chỉ trả một lần. Tương tự, diện tích dành cho vùng gia công không còn là diện tích lưu kho có thể cho thuê đủ giá. Mô hình phải thể hiện sự đánh đổi: thêm diện tích dịch vụ làm giảm pallet lưu trữ, đổi lại tăng lãi gộp nếu đủ sản lượng.
Dòng tiền nên tách tiền thu gộp và chi phí trực tiếp
Nâng hạ và bốc xếp có chi phí nhân công, điện, bảo trì thiết bị, vật tư hoặc nhà thầu phụ. Tiền thu không phải dòng tiền ròng. Lập riêng tiền thu, chi phí trực tiếp, công suất giới hạn và thời điểm cần mua thêm thiết bị. Sau đó thử kịch bản khách chỉ thuê diện tích mà không dùng dịch vụ, và kịch bản sản lượng cao điểm vượt năng lực dock. Đây là cách kiểm tra một lời hứa thương mại có được phần xây dựng chống lưng hay không.
Chủ đầu tư nên yêu cầu đầu ra gì? Ma trận “dịch vụ → đơn vị tính → sản lượng → thiết bị/nhân lực → diện tích/dock → tiền thu và chi phí”. Khi ma trận này khớp với bản vẽ và hợp đồng dự kiến, bảng dự trù logistics mới là công cụ thử nhạy có ích thay vì một bảng IRR đẹp mắt.
Thử ngay với dự án của bạn
Pallet, nhập xuất/ngày → nhà kho, dock, xe nâng, khu đất.
Dự trù vốn & hiệu quả đầu tư →Vốn đầu tư, dòng tiền cho thuê, IRR, NPV, vay vốn, thuế và thời gian hoàn vốn.
Gửi ràng buộc dự án của bạn
Diện tích, vị trí, loại hình và giai đoạn hiện tại — bấy nhiêu là đủ để bắt đầu.
Gửi yêu cầu tư vấn